Gesetzentwurf „Mietrecht II“

Stellungnahme zum Referentenentwurf des BMJV vom 08.02.2026

die NRV bedankt sich für die Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Gesetzgebungsvorhaben. An der nachfolgenden Stellungnahme haben viele Kolleg*innen aus der mietgerichtlichen Praxis
mitgewirkt.

Der Entwurf enthält im Grundsatz wichtige Ansätze zur Stärkung des Mieterschutzes.

Er bleibt aber in zentralen Punkten zu unbestimmt oder schafft sogar neue Missbrauchsmöglichkeiten. Zudem werden weitere wichtige und in der Praxis seit langem als problematisch empfundene Konstellationen gar nicht angegangen.

Nachbesserungsbedarf besteht insbesondere wie folgt (dazu unter I.):

• Die Neuregelung zur Schonfristzahlung (§ 573 Abs. 4 BGB-E) sollte sofort – ohne
  Übergangsregelung – auf alle laufenden Kündigungsverfahren Anwendung finden und
  somit auch bereits ausgesprochene Kündigungen betreffen, sofern die Schonfrist noch
  nicht abgelaufen ist.
• Der Möblierungszuschlag sollte auf 5 % der Nettokaltmiete gedeckelt werden und nur bei
  vollmöbliertem Wohnraum verlangt werden dürfen.
• Kurzzeitmietverträge sollten nur dann nicht dem Schutz des Wohnraummietrechts unterliegen, wenn der Grund des nur vorübergehenden Wohnbedarfs ausdrücklich im Mietvertrag benannt wird.
• Das vereinfachte Verfahren bei Mieterhöhungen wegen Modernisierung sollte nicht ausgedehnt werden. Stattdessen sollten Mieterhöhungen wegen Modernisierung auf den Zeitraum bis zur Amortisierung der aufgewendeten Kosten begrenzt werden.

Über den Gesetzentwurf hinausgehender Handlungsbedarf besteht insbesondere in Hinblick auf (dazu unter II.)

• die Unterbindung missbräuchlicher Mietpreisgestaltungen durch „Zusatzleistungen“, die über die Nettokaltmiete hinaus verlangt werden,
• eine Reform des Eigenbedarfsrechts,
• den Ausschluss des schriftlichen Vorverfahrens in Räumungsprozessen.

Begründung

I. Änderungsvorschläge zum Referentenentwurf

1. Übergangsregelung zur Schonfristregelung (§ 573 Abs. 4 BGB-E)

Die NRV begrüßt die Erstreckung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausdrücklich. Sie ist überfällig und wurde in der Vergangenheit sowohl seitens der höchstrichterlichen Rechtsprechung als auch – neben der NRV – von zahlreichen Verbänden wiederholt angeregt. Die Regelung schließt eine langjährige, tief verankerte Rechtsunsicherheit im Kündigungsrecht, die sich aus der bisherigen Gesetzeslage und der höchstrichterlichen, jedoch keineswegs unumstrittenen Rechtsprechung ergibt.

Nach geltendem Recht ermöglicht § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dem Mieter, durch vollständige Nachzahlung der rückständigen Miete innerhalb einer zweimonatigen Frist nach Eintritt der Rechtshängigkeit die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden zu lassen. Für die ordentliche Kündigung gilt dies nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – der sich zwar viele, aber nicht alle Instanzgerichte angeschlossen haben – nicht. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt bestehen, selbst wenn der Mieter sämtliche Rückstände vollständig beglichen hat. Lediglich dann, wenn der Zahlungsverzug vor dem Hintergrund der in der Zwischenzeit erfolgten Zahlung „in einem milderen Licht“ erscheint, wird im Einzelfall die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung in Frage gestellt.

Diese Differenzierung führt in der Praxis der Instanzgerichte zu erheblicher Rechtsunsicherheit.

Für die Beteiligten ist häufig nicht verlässlich prognostizierbar, ob eine vollständige Schonfristzahlung den Wohnungsverlust tatsächlich verhindert. Besonders problematisch ist dies in Fällen, in denen öffentliche Stellen zur Vermeidung von Obdachlosigkeit sämtliche Zahlungsrückstände ausgeglichen haben. Gleichwohl kann der Wohnungsverlust nicht verhindert werden, wenn die vorsorglich erklärte ordentliche Kündigung als wirksam angesehen wird – es sei denn, das Gericht bewertet das Verschulden des Mieters im Rahmen der Interessenabwägung als nicht hinreichend gravierend.

Die Rechtslage ist damit für Mieter*innen, Vermieter*innen, Sozialleistungsträger und Gerichte gleichermaßen schwer berechenbar und unbefriedigend. Der Ausgang eines Verfahrens hängt oftmals maßgeblich davon ab, ob neben der fristlosen Kündigung hilfsweise ordentlich gekündigt worden war. Gleichgelagerte Sachverhalte führen damit zu unterschiedlichen Ergebnissen – abhängig von einer formalen Gestaltung des ündigungsschreibens. Eine solche Unsicherheit ist gerade im Bereich existenzieller Rechtsgüter wie dem Erhalt der Wohnung nicht hinnehmbar. Außerdem werden diese Prozesse oft mit hohem Aufwand betrieben. Eine klare Regelung an
dieser Stelle ist also auch ein Beitrag zur Entlastung der Justiz.

Der Gesetzgeber ist daher gefordert, die durch die höchstrichterliche Linie offen gelegte Unsicherheit zu beseitigen und die Rechtsfolgen der Schonfristzahlung klar und dauerhaft zu regeln. Die geplante Erstreckung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung ist deshalb nicht nur sozialpolitisch wünschenswert, sondern rechtssystematisch geboten. Sie trägt zur inneren Konsistenz des Kündigungsrechts bei und stellt die notwendige Berechenbarkeit für diePraxis wieder her.

Übergangsregelung

Aus den vorgenannten Gründen erachten wir jedoch die geplante Übergangsregelung als kritikwürdig. Danach soll die Möglichkeit zur Schonfristzahung nach ordentlicher Kündigung nur dann gelten, wenn die zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung – also der Zahlungsverzug – nach Inkrafttreten der Regelung eingetreten ist. Gerade das Hauptargument des Referentenentwurfs – die Beseitigung langjähriger Rechtsunsicherheit – spricht für eine sofortige Anwendung der Neuregelung auf alle laufenden Kündigungsverfahren, sofern die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Ein schutzwürdiges Vertrauen in den Fortbestand einer als reformbedürftig und unklar erkannten Rechtslage besteht insoweit nicht. Nur in den Fällen, in denen die zweimonatige Schonfrist nach Eintritt der Rechtshängigkeit im Zeitpunkt des Inkrafttreten des Gesetzes bereits abgelaufen ist, ist zur Vermeidung einer unzulässigen Rückwirkung des bisherige Recht anzuwenden.

Wir schlagen daher folgende Übergangsregelung vor:

„Sofern die Frist gemäß § 569 Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 vor dem … [Datum des Inkrafttretens nach Artikel 3 Satz 2 dieses Gesetzes] bereits abgelaufen ist, ist § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis einschließlich … [Datum des Tages vor Inkrafttreten nach Artikel 3 Satz 2 dieses Gesetzes] geltenden Fassung weiter anzuwenden.“

Diese Lösung wahrt Rechtssicherheit, vermeidet unnötige Fortwirkungen der bisherigenUnsicherheit und stellt sicher, dass die Reform ihre praktische Wirkung zeitnah entfalten kann.

Zusätzlich ist nicht nachvollziehbar, dass die Schonfristregelung hinsichtlich der ordentlichen Kündigung nur einmal pro Mietverhältnis greifen soll. Vielmehr sollte im Interesse eines Gleichklangs und zur Vermeidung der Obdachlosigkeit auch hier die Zweijahresfrist (analog § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB) gelten, um einen fairen Ausgleich zu schaffen. Jede andere Regelung würde zudem erneut den als unbefriedigend erkannten Zustand möglich machen, dass – gerade bei langandauernden Mietverhältnissen – die Situation eintreten kann, dass zwar die außerordentliche Kündigung unwirksam werden kann, die ordentliche Kündigung hingegen nicht.

2. Möblierungszuschlag (§ 556d Abs. 1a BGB-E)

Die NRV unterstützt das Ziel des Referentenentwurfes, die Ermittlung und Grenzen von Möblierungszuschlägen in Wohnraummietverhältnissen gesetzlich zu regeln und so Rechtssicherheit zu schaffen.

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zeigt sich seit einigen Jahren, dass vermehrt möblierte Wohnungen angeboten und immer weniger unmöblierte Wohnungen auf dem Markt zu finden sind. Die Gestaltungen des Mietpreises sind oftmals undurchsichtig, weil vereinbarteMöblierungszuschläge nicht gesondert ausgewiesen, sondern Inklusivmieten vereinbart werden. Die Mietpreise übersteigen regelmäßig die zulässige Miethöhe um ein Vielfaches. Überdies besteht bei Mieter*innen Unsicherheit darüber, ob die Regelungen der Mietpreisbremse überhaupt auf Verträge über möblierten Wohnraum Anwendung finden. Schließlich erschwert der Umstand, dass Möblierungszuschläge nicht gesondert ausgewiesen werden, für Mieter*innen die Kalkulation der zulässigen Miethöhe. Dies erhöht für sie das Prozessrisiko, die zulässige Miethöhe
gerichtlich durchzusetzen.

Es ist daher zunächst zu begrüßen, dass mit dem vorgeschlagenen § 556d Abs. 1a BGB-E durch seine systematische Stellung faktisch klargestellt wird, dass die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB
auch auf möblierten Wohnraum Anwendung finden. Auch die Regelung zur Auskunft über den Möblierungszuschlag in § 556g Abs. 1b BGB-E schafft Transparenz und verhindert Missbrauch.

Es besteht jedoch Nachbesserungsbedarf in Bezug auf die zulässige Höhe und Begrenzung von Möblierungszuschlägen:

Zwar steht es im Einklang mit der wohl überwiegenden Rechtsprechung und Kommentarliteratur, dass zur Ermittlung der Höhe des Zuschlags der Anschaffungswert der Einrichtungsgegenstände und der Abnutzungsgrad maßgeblich sind. Die Ermittlung nach diesen Maßstäben gestaltet sich in der Praxis jedoch als schwierig und ist mit erheblichen Unsicherheiten für die Parteien behaftet. Wiederum wird es Mieter*innen erschwert, die zulässige Miethöhe zu ermitteln, weil ihnen der Anschaffungswert und Abnutzungsgrad regelmäßig nicht bekannt sind. Die Ermittlung des zulässigen Möblierungszuschlags erweist sich als sehr anfällig für missbräuchlich überhöhte Mieten. Die NRV plädiert daher dafür, den zulässigen Möblierungszuschlag auf maximal 5 % der Nettokaltmiete zu begrenzen.

Darüber hinaus sollte mit der geplanten Neuregelung der weit verbreiteten Praxis, Wohnraum nur teilweise mit Möbeln auszustatten und sodann einen erheblichen Möblierungszuschlag zu vereinbaren, entgegengewirkt werden. Die Möblierung von Wohnraum mit einzelnen Möbelstücken dient oftmals nur der Umgehung der Mietpreisbremse und schafft ein hohes Missbrauchspotenzial. Möblierungszuschläge sollten daher nur bei vollmöbliertem Wohnraum vereinbart werden dürfen.

Schließlich weist die NRV darauf hin, dass der bisherige Entwurf des § 556d Abs. 1a BGB-E so verstanden werden könnte, dass auch ohne vertragliche Vereinbarung ein Möblierungszuschlag zulässig ist. Derartige, nicht vertraglich vereinbarte Zuschläge sind dem Mietrecht fremd.

Wir schlagen daher vor, § 556d Abs. 1a BGB-E wie folgt zu fassen:

„Bei Wohnraum, der mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist, können die Mietparteien vereinbaren, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nach Absatz 1 um einen angemessenen Möblierungszuschlag erhöht ist. Ein Möblierungszuschlag für nur teilweise möblierten Wohnraum ist unzulässig. Bei der Bestimmung des Möblierungszuschlags ist der Anschaffungswert der Einrichtungsgegenstände und deren Abnutzungsgrad zu berücksichtigen. Der Möblierungszuschlag darf 5 Prozent der nach diesen Vorschriften zulässig vereinbarten Nettokaltmiete nicht übersteigen. Satz 1 gilt nicht, soweit ein auf das Mietverhältnis anzuwendender Mietspiegel im Sinne der §§ 558c und 558d die Vermietung der Einrichtungsgegenstände bereits berücksichtigt.“

3. Kurzzeitmietverträge (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB-E)

Die geplante Neuregelung des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB verfolgt das legitime Ziel, die bislang weitgehend richterrechtlich geprägte Auslegung des „vorübergehenden Gebrauchs“ gesetzlich zu
präzisieren und damit Rechtssicherheit zu schaffen. Dies – und auch die Einführung einer Höchstgrenze von sechs Monaten – ist grundsätzlich zu begrüßen.

Gleichwohl bestehen in Hinblick auf die geplante Neufassung des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB-E sowohl systematische als auch praktische Bedenken.

Der Begriff des „vorübergehenden Gebrauchs“ ist seit jeher auslegungsbedürftig und hat in der Instanzrechtsprechung zu erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten geführt. Maßgebliche Kriterien sind bislang insbesondere die Dauer des Aufenthalts, der Zweck der Anmietung, die Verlagerung des Lebensmittelpunkts und die tatsächliche Nutzungssituation. In der Praxis zeigt sich, dass pauschale Vertragsformulierungen („vorübergehender Bedarf“, „befristete Nutzung“) häufig erst im Prozess mit Leben gefüllt werden müssen.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte gesetzlich klargestellt werden, dass der Grund des konkreten vorübergehende Wohnbedarfs im Mietvertrag ausdrücklich benannt werden muss, wie zum Beispiel:

– „berufliche Tätigkeit in Stadt X für sechs Monate“,
– „Projektentsendung “,
– „medizinische Behandlung“,
– „Studienaufenthalt “.

Fehlt eine solche konkrete Benennung, sollte eine gesetzliche Vermutung für das Vorliegen eines regulären Wohnraummietverhältnisses greifen. Nur so kann verhindert werden, dass der Ausnahmetatbestand faktisch zur Regel wird.

In diesem Zusammenhang sei auf folgende Problematik hingewiesen:

Kurzzeitmietverträge passen systematisch nur eingeschränkt in das Wohnraummietrecht, denn das soziale Mietrecht ist auf den Schutz des dauerhaften Wohnens angelegt, indem es für das als mit verfassungsrechtlichem Rang ausgestattete Besitzrecht einen Bestandsschutz normiert, welcher nur in eng umgrenzten Fällen einer Kündigungsmöglichkeit unterliegt. Auch Regelungen zur Miethöhe dienen diesem Interesse des Interessenausgleichs zugunsten des häufig sozial schwächeren Mietenden. Kurzzeitmietverhältnisse hingegen betreffen typischerweise gerade keinen dauerhaften Lebensmittelpunkt, sondern lediglich eine Übergangssituation.

Dies führt zu einem dogmatischen Spannungsverhältnis: Entweder handelt es sich um echtes Wohnen mit sozialem Schutzbedarf oder um eine bloß temporäre Unterbringung, die strukturell eher an gewerbliche Nutzungsformen erinnert, jedenfalls nicht der o. g. Schutzmechanismen bedarf.

Die derzeitige Regelung bewegt sich zwischen diesen Polen und erzeugt Abgrenzungsschwierigkeiten. Sobald eine mehr als nur vorübergehende Nutzung bei Bildung eines Lebensmittelpunkts beabsichtigt ist, sollte der volle Schutz hinsichtlich sämtlicher Schutzmechanismen greifen!

Wir regen daher an, § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB-E wie folgt zu fassen:

„1. Räume, die vom Mieter für ein nur kurzfristiges, vorübergehendes Wohnbedürfnis für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten angemietet werden und nicht zur Begründung seines dauerhaften Lebensmittelpunkts dienen, sofern der besondere Bedarf im Mietvertrag ausdrücklich bezeichnet wird. Eine bloße Befristung genügt nicht.“

4. Ausdehnung des vereinfachten Verfahrens bei Mieterhöhungen wegen Modernisierung, § 559c BGB-E

Nach dem Referentenentwurf soll das vereinfachte Verfahren zur Mieterhöhung wegen Modernisierung schon anwendbar sein, wenn die Kosten vor Abzug der Pauschale für Erhaltungsmaßnahmen bis zu 20.000 EUR betragen. Im vereinfachten Verfahren ist insbesondere die Anwendung der Härtefallregelung des § 559 Abs. 4 BGB ausgeschlossen, wonach eine Mieterhöhung nicht zulässig ist, wenn sie unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 559c Abs. 1 S. 3, 1. Hs., Alt. 1
BGB). Zudem muss der Vermieter sich Zinsermäßigungen aus öffentlichen Förderdarlehen für Modernisierungsmaßnahmen nicht anrechnen lassen (§ 559c Abs. 1 S. 3, 1. Hs., Alt. 2 BGB).

Die NRV lehnt die Ausweitung dieses vereinfachten Verfahrens ab; sie verschlechtert den Schutz von Mieter*innen erheblich:

Vermieter*innen könnten die Miete auf Grundlage der Neuregelung um bis zu 1.120 EUR jährlich = 93,33 EUR monatlich erhöhen, ohne dass die Mieter*innen sich auf die Härtefallregelung berufen können. Zu beachten ist dabei, dass § 559 Abs. 1 S. 1 BGB eine dauerhafte Erhöhung der Miete um die für die Wohnung aufgewendeten Kosten über deren Amortisierung hinaus erlaubt. Die Neuregelung sollte zum Anlass genommen werden, dies zu ändern. Die Mieterhöhung gemäß § 559 BGB findet ihre Rechtfertigung nämlich darin, die Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung im Mietverhältnis nach durchgeführter Modernisierung wiederherzustellen. Eine
über die Amortisierung von aufgewendeten Kosten hinaus fortbestehende Mieterhöhung ist demnach nicht gerechtfertigt, sondern verschiebt das Äquivalenzverhältnis langfristig grundlos zugunsten der Vermieter*innen.

Zu beachten ist außerdem, dass Vermieter*innen nach Modernisierung zusätzlich eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB geltend machen können. Diese kann bereits durch einen durch die Modernisierung gesteigerten Wohnwert und eine damit einhergehende höhere Spannenzuordnung bei den ortsüblichen Vergleichsmieten einen deutlichen Anstieg der Miete zur Folge haben. Die jährliche Mieterhöhung nach § 559 BGB kann im Anschluss sogar über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus durchgesetzt werden.

Dies kann für viele Mieter*innen eine finanzielle Überforderung bedeuten, die ohne den Schutz der Härtefallregelung schlimmstenfalls im Wohnungsverlust enden kann.

Es ist zudem nicht nachvollziehbar, warum Vermieter*innen einseitig von öffentlichen Förderungen durch Zinsermäßigungen profitieren sollen.

Wir fordern daher, auf die beabsichtigte Änderung des § 559c Abs. 1 BGB zu verzichten. Stattdessen sollte die Neuregelung zum Anlass genommen werden, eine mögliche Mieterhöhung wegen Modernisierung auf den Betrag der tatsächlich aufgewendeten Kosten zu begrenzen.

5. Indexmietverträge, § 557b BGB-E

Die NRV begrüßt die beabsichtigte Regulierung von Indexmietverträgen ausdrücklich, hält diese aber nicht für weitgehend genug. Insbesondere sollte die vorgesehene Begrenzung auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt entfallen.

Indexmietverträge bieten zwar den Vorteil, dass sie eine für Vermieter*innen und Mieter*innen praktisch einfach handbarere und regelmäßig rechtssichere Möglichkeit der Mieterhöhung eröffnen. Die Vertragsparteien können die zulässige Mieterhöhung auf Basis des Verbraucherpreisindexes des Statistischen Bundesamtes selbst der Höhe nach unkompliziert ermitteln. Indexmieten erweisen sich damit bezüglich der Rechtsanwendung als weniger streitanfällig als etwa Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 1 BGB.

In den vergangenen Jahren zeigte sich aufgrund einer hohen Inflation jedoch, dass die Regelung des § 557b BGB ohne flankierende Schutzmaßnahmen zu einer drastischen finanziellen Überforderung von Mieter*innen führen kann, die schlimmstenfalls zu Wohnungsverlust und Verdrängung führt. Dies liegt darin begründet, dass eine Mieterhöhung gem. § 557b Abs. 2 S. 1 BGB zum einen jährlich verlangt werden kann und dass zum anderen Schutzmaßnahmen – wie sie etwa § 558 Abs. 3 S. 1 BGB mit der Kappungsgrenze vorsieht – bei Mieterhöhungen aufgrund Indexmietverträgen gänzlich fehlen. Im Ergebnis können drastische Mietsteigerungen und eine deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete verlangt werden. Dies kann – insbesondere auch unter Berücksichtigung der auch von Mieter*innen zu stemmenden gestiegenen Verbraucherpreisen – zu einer finanziellen Überforderung von Mieter*innen auch in Gebieten führen, die nicht von der jeweiligen Landesregierung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt definiert sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn sie zusätzlich zu Modernisierungsmieterhöhungen geltend gemacht werden, die nach § 557 Abs. 2 BGB daneben zulässig sind, wenn der Vermieter die bauliche Maßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.

Zudem heizen Indexmietverträge die allgemeine Mietentwicklung an, weil die jährlich möglichen Mieterhöhungen gemäß § 558 Abs. 2 BGB bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.

Eine Deckelung von Mieterhöhungen in Indexmietverträgen ist deshalb zum Schutz von Mieter*innen von existenzbedrohlichen Mietersteigerungen und zur Dämpfung der allgemeinen Mietenentwicklung dringend erforderlich. Zu begrüßen ist insbesondere auch, dass die Deckelung auch für weiter zurückliegende Zeiträume, wenn der Vermieter von seinem Recht zur Erhöhung der Indexmiete insoweit keinen Gebrauch gemacht hat, gelten soll (Referentenentwurf, S. 25). Diesbezüglich wird angeregt, eine Klarstellung in den Gesetzestext aufzunehmen. Die Koppelung an den Verbraucherpreisindex sollte dabei durch eine andere, den Mietwohnungsmarkt
abbildende Bezugsgröße, etwa den Nettokaltmietenindex, ersetzt werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist es ausreichend, dass Vermieter*innen die Erhöhung der Miete auf einen am örtlichen Markt orientierten Mietzins ermöglicht wird (BVerfG, Beschluss vom 23.4.1974 – 1 BvR 6/74 u. 2270/73, NJW 1974, 1499 (1500)). Ein aus Art. 14 Abs. 1 GG folgender Anspruch von Vermieter*innen auf einen allgemeinen Inflationsausgleich besteht nicht. Die Mietentwicklung sollte deshalb von den aktuell zu beobachtenden Teuerungen von Gütern etwa aufgrund von kriegsbedingten Lieferengpässen und internationalen Krisen entkoppelt
und ein die Entwicklung des Wohnungsmarkts abbildender Index in Bezug genommen werden.

Wir schlagen daher vor, § 557b BGB-E wie folgt zu fassen:

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Index der Nettokaltmieten für Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

(2) …

(3) …

(4) Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes im Zeitraum von einem Jahr 3,5 Prozent, bleibt der diesen Wert übersteigende Teil bei der Berechnung der Änderung der Mieteunberücksichtigt.

II. Zusätzliche Aspekte

Aus unserer Sicht sollten im Rahmen dieses Gesetzgebungsverfahrens außerdem noch folgende Aspekte berücksichtigt werden:

1. Intransparente Mietvertragsgestaltungen („Zusatzleistungen“)

In Ballungsräumen wie etwa Leipzig und Berlin wird zunehmend beobachtet, dass in Mietverträgen neben der Zahlung der Nettokaltmiete sowie kalten und warmen Nebenkosten die Zahlung weiterer, faktisch nicht verhandelbarer Leistungen (wie z. B. Untervermieterlaubnis, Tierhaltegenehmigung, Gewerbeerlaubnis, Service- und Beratungspauschale, Multimediapauschale) vereinbart werden. Teilweise wird eine Nettokaltmiete ausgewiesen, diese dann aber in eine „Grundmiete“ sowie die entsprechenden Zusatzleistungen aufgespalten. Teilweise werden Inklusivmieten vereinbart, die laut vertraglichen Vereinbarungen nicht näher ausgewiesene Pauschalen für die Zusatzleistungen enthalten.

Die Vereinbarung von derartigen Zusatzleistungen – gleich in welcher Form – schafft erhebliche Rechtsunsicherheit und dient faktisch der Umgehung der zulässigen Miethöhe. Für Mieter*innen bleibt auf den ersten Blick unklar, auf welcher Grundlage die nach den §§ 556d ff. BGB zulässige Miethöhe ermittelt werden soll. Gegebenenfalls müssen die nicht näher bezeichneten Pauschalen für zusätzliche Leistungen im gerichtlichen Verfahren gem. § 287 ZPO geschätzt werden. Dies stellt für alle Beteiligten ein schwer kalkulierbares Prozessrisiko dar. Mieter*innen werden faktisch davon abgehalten, in derartigen Vertragsverhältnissen eine gerichtliche Klärung der zulässigen Miethöhe herbeizuführen. Damit wird die Durchsetzung der Mietpreisbremse umgangen. Darüber hinaus werden Mieter*innen faktisch zur Vereinbarung von Leistungen gezwungen, für die sie keinen Bedarf und an denen sie kein Interesse haben.

Der Gesetzgeber sollte die geplante Reform dazu nutzen, derartigen Zusatzvereinbarungen zur Miethöhe Grenzen zu setzen. Die Vereinbarung zur Miethöhe darf nach unserer Auffassung nicht mit der Vereinbarung weiterer zusätzlicher Leistungen, die über Betriebskosten hinaus gehen, verbunden werden. Sollten die Vertragsparteien tatsächlich derartige Leistungen vereinbaren wollen (z.B. Untervermieterlaubnis, Concierge-Service), sollten diese gesondert zwischen den Parteien geregelt werden müssen.

Dies verhindert, dass Vermieter*innen durch künstliche Aufspaltung der Miete die Mietpreisbremse umgehen und Mieter*innen zu Zahlungen für ungewollte „Zusatzleistungen“ zwingen.

2. Räumungsverfahren: Abschaffung des schriftlichen Vorverfahrens

Die NRV fordert eine gesetzliche Regelung, nach der in Räumungsverfahren über Wohnraum das schriftliche Vorverfahren ausgeschlossen ist und eine mündliche Verhandlung zwingend stattfinden muss.

Der Ausschluss des schriftlichen Vorverfahrens in Räumungsverfahren ist geboten, um den verfassungsrechtlichen Schutz des Wohnraums, das rechtliche Gehör, die Verfahrensgerechtigkeit und den sozialen Ausgleich zu gewährleisten. Die mündliche Verhandlung ist in Räumungsverfahren unverzichtbar, um Mieter*innen die Gelegenheit zu geben, ihre Position zu erläutern und ungerechte Härten zu vermeiden.

Das schriftliche Vorverfahren birgt die Gefahr, dass Mieter*innen ihre Rechte nicht ausreichend wahrnehmen können. Viele Mieter*innen sind mit juristischen Schriftstücken – nachvollziehbarerweise – überfordert, können sich keine anwaltliche Vertretung leisten oder kennen ihre Rechte nicht.

Die mündliche Verhandlung ermöglicht es dem Gericht, durch Nachfragen und Erläuterungen sicherzustellen, dass alle relevanten Aspekte vorgetragen und verstanden werden. Dies fördert die Verfahrensgerechtigkeit und verhindert, dass formale Hürden zu ungerechten Ergebnissen führen.

Unsere Erfahrung zeigt, dass deutlich mehr Mieter*innen zu frühen ersten Terminen erscheinen, als dass sie innerhalb der Notfrist nach § 276 Abs. 1 ZPO schriftlich Verteidigung anzeigen oder auch Einspruch gegen ein ggf. gegen sie ergangenes Versäumnisurteil einlegen. In den stattfindenden mündlichen Verhandlungen kommt es hingegen regelmäßig vor, dass Mieter*innen erst durch die direkte Befragung durch das Gericht (§ 139 ZPO) oder die Gegenpartei relevanten Vortrag (z.B. zu Mietminderungen, Zurückbehaltungsrechten oder anderen Einwendungen) vorbringen, der die Kündigung zu Fall bringt oder zumindest die Rechtsposition der Mieter*innen
deutlich stärken kann. Häufig finden die Parteien im Rahmen der Verhandlung und mit Hilfe des Gerichts eine für beide Seiten annehmbare Lösung, die der beklagten Partei den Wohnraum erhält und sie vor Obdachlosigkeit schützt. Diesen Rahmen bietet das schriftliche (Vor-) Verfahren nicht.

Räumungsverfahren sind häufig von emotionalen und sozialen Konflikten geprägt. Die mündliche Verhandlung bietet die Möglichkeit, mediative Elemente einzubringen und gütliche Einigungen zu fördern. Im schriftlichen Verfahren fehlt dieser Raum für deeskalierende Gespräche.

3. Kündigung wegen Eigenbedarfs

Die NRV sieht erheblichen Reformbedarf im Bereich der Eigenbedarfskündigung.

Die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ermöglicht Vermieter*innen, Mietverhältnisse zu beenden, wenn sie die Wohnung für sich, ihre Angehörigen oder Haushaltsangehörigen benötigen.

In der Praxis führt diese Regelung, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten, zunehmend zu Missbrauch und sozialen Härten (vgl. dazu etwa die Auswertung des Berliner Mietervereins e.V. „Eigenbedarf – Verteidigung zahlt sich aus“ vom 11.12.2025, abrufbar unter: https://www.berliner-mieterverein.de/uploads/2025/12/BMV-Auswertung-Eigenbedarf-
Verteidigung-zahlt-sich-aus.pdf).

Es sind daher Maßnahmen des Gesetzgebers erforderlich, um dem grundgesetzlich über Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Besitzrecht des Mieters (vgl. zuletzt BVerfG, Beschl. v. 21.07.2025 – 1 BvR 1428/24, NJW 2025, 2067 Rn. 20) besser Geltung zu verschaffen und die Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG stärker in den Blick zu nehmen.

Wir fordern daher:

a) Kündigungssperre nach dem Kauf einer Eigentumswohnung

Derzeit können Käufer*innen einer Wohnung unmittelbar nach dem Erwerb eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, sofern nicht eine Wohnungsumwandlung nach § 577a BGB stattgefunden hat. Dies begünstigt spekulative Käufe und führt zu unsicheren Lebensverhältnissen für Mieter*innen.

Unter Berücksichtigung der besonderen Schwierigkeiten für Mieter*innen, in angespannten Wohnungsmärkten neuen bezahlbaren Wohnraum zu finden, sollte in diesen Gebieten eine Kündigungssperre von zehn Jahren nach Kauf eingeführt werden. Eine solche Regelung würde zudem Spekulationen entgegenwirken und sicherstellen, dass Wohnraum nicht kurzfristig dem Mietmarkt entzogen wird. In Gegenden ohne besonders angespannten Wohnungsmarkt könnte auch eine kürzere Kündigungssperre von fünf Jahren in Betracht gezogen werden.

b) Ausschluss der Kündigung für Ferien- und Zweitwohnungen in angespannten Märkten

In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt (vgl. § 577a Abs. 2 BGB) sollte die Eigenbedarfskündigung grundsätzlich ausgeschlossen sein, wenn die jeweilige Wohnung lediglich als Ferien- oder Zweitwohnung genutzt werden soll.

Es erscheint sachgerecht, die Dauerhaftigkeit der beabsichtigten Wohnnutzung als Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung in Gebieten nach § 577a Abs. 2 BGB gesetzlich zu verankern. Hierdurch würde verhindert, dass dringend benötigter Wohnraum dem Mietmarkt entzogen wird, Mieter*innen ihren Lebensmittelpunkt verlieren und stattdessen Wohnraum lediglich vorübergehend bzw. in wenigen Fällen – etwa zweimal pro Jahr als Ferienwohnung – genutzt wird.

Entsprechende Reformvorschläge gab es in der Vergangenheit mit dem Entschließungsantrag der Freien und Hansestadt Hamburg (BR-Drs. 68/25) auch bereits. Hierauf sollte aufgebaut werden. Dort werden zudem weitere Aspekte angesprochen, wie etwa eine Begrenzung des privilegierten Personenkreises nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder die Frage, ob sich auch GbRs als Vermieterin auf Eigenbedarf zugunsten ihrer Gesellschafter*innen – sowie deren Angehöriger – berufen können sollen.

4. Anpassung des § 556f BGB

Nach § 556f S. 1 BGB ist die sog. Mietpreisbremse nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nachdem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber bei Einführung der Mietpreisbremse zum 1. Juni 2015 sicherstellen, dass diese keinen hemmenden Effekt auf die Neubautätigkeit entfaltet. Die Folge ist, dass nach dem 01.10.2014 – und mithin auch inzwischen zehn Jahre alte Wohnungen – bei Erst- oder Wiedervermietung keiner Mietpreisregulierung unterworfen sind und auch in Zukunft – das heißt über die Amortisierung der Investitionskosten hinaus – nicht sein werden.

Statt des Fixdatums sollte deshalb – wenn man an der Ausnahme für Neubauten festhält – ein Zeitraum in die Regelung aufgenommen werden, währenddessen die Mietpreisbremse keine Anwendung findet und in der sich Baukosten typischerweise amortisieren. Dies erlaubt, das Amortisierungsinteresse von Bauherrn sowie deren Bedürfnis nach Planbarkeit der Kosten und der Prognostizierbarkeit des Gewinns einerseits und den Schutz von Mieter*innen andererseits auch künftig in Ausgleich zu bringen. Die Verwendung eines Zeitraums statt eines Fixdatums ist auch regelungstechnisch vorzugswürdig, weil es sich um eine alle betroffene Wohnungen in der
Entlastungswirkung gleich treffende Regelung handeln würde.

III. Gesamtbewertung

Wir fordern:

klare, missbrauchssichere Formulierungen einführen,

• die Schonfristregelung sofort anwenden und nicht auf ein einziges Mal beschränken,
• den Möblierungszuschlag auf 5 % deckeln und auf Vollmöblierung beschränken,
• das schriftliche Vorverfahren in Räumungssachen abschaffen,
• die Nettokaltmiete gesetzlich klar definieren und künstliche Aufspaltungen verbieten,
• und die Kündigung wegen Eigenbedarfs stärker reglementieren.

Mit der Veröffentlichung der Stellungnahme auf der Homepage sind wir einverstanden.

Für den Bundesvorstand
Marianne Krause

Berlin, 06.03.2026